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苏州工业园融资案例 (工业地产)
2012年02月28日  点击次数:4311 次

 

苏州工业园融资案例


作为中国——新加坡政府的重要合作项目,苏州工业园区(以下简称“园区”)19945月破土动工,经过13年建设,在成为具有国际竞争力的新科技工业园和现代化、园林化、国际化的新城区的发展道路上取得了国内外公认的成就。其中,国家开发银行(以下简称“开行”)成功的投融资方式在园区建设中发挥了重要的基础性作用。

一、苏州工业园区:开行与政府的成功合作

    从园区开发伊始,就以“先规划后建设”为核心理念,斥资千万,邀请世界著名设计公司,对园区进行了整体规划。在70平方公里的园区土地中,工业用地占35%,商住、教育25%,道路绿化26%,市政公共设施12%,其他2%。尽管制定了科学合理的建设规划,但由于当时缺乏一个完整的投融资体制和成熟的融资平台,园区的开发出现了很大困难。一方面,新方持续提供大量资金并不现实;另一方面,中方财团财政融资和信贷融资不分,难以适应前期基础设施投资和项目收益平衡的基本需要,园区的开发进程十分缓慢。

    中国政府选择了长期致力于支持国家基础设施、基础产业、支柱产业、高新技术产业发展和国家重大项目建设,兼顾政府政策目标和市场运行方式的开行作为成为投资主体。开行的进入,迅速破解了基础设施建设的资金“瓶颈”,有力支持了园区的持续发展。

二、主力银行在园区建设中发挥的基础性作用

    (一)主力银行与园区的融资规划

园区的基础设施建设规模大、周期长、周期性风险大,比如园区二、三区基础设施建设总投资约180亿元,投入期为35年,回收期1015年。从项目现金流看,初期投入很大,后期通过土地出让、政府税收等进行平衡和弥补,呈现“现金流前低后高、收益不在当期、当期损益性不平衡”的特点。由此可以看出,园区开发成功的关键在于具有完整的融资规划和融资操作平台。

    作为主力银行,开行巨资为园区提供中长期信贷,是基于以科学发展观为指导,在长期的探索中,总结了园区公共设施融资的规律,并找到了基于土地升值的现金流覆盖信贷的风险控制方法。

    依据这一原理,开行详细测算园区发展中的财力变化,据以制定可行的融资规划;在融资总规划的基础上,每年定期对园区的信用能力和意愿进行评审,对财力增长、土地增值、税制变化等因素进行充分调研及预测,不断调整园区的总体授信额度。将总体贷款规模控制在总授信额度之内,实现了业务发展与风险控制的协调统一;未来园区财力能够很好的覆盖应收贷款本息,确保了其在高速发展的同时不会受到归还银行贷款的掣肘。

(二)主力银行与园区信用结构建设

    在园区二、三区融资过程中,双方密切合作创造出一种崭新的信用结构,使政府信用能够有效地转化为借款人的还款现金流。

    1.政府出函指定(特许)地块的土地开发权、土地出让收益权授予借款人(地产公司)

    2.借款人承诺将获得的土地出让收益权质押:同时承诺在有关部门办理质押登记。

    3.建立土地定额回流还款机制。借款人承诺根据土地出让进度动态偿还开行贷款。

    4.设立专项资金账户。借款人承诺在开行贷款承诺后,地产公司将在开行指定结算经办行开立质押专户,并按照合同约定,将还贷资金及时划入质押专户,专项用于偿还贷款。开行对专用账户实施监管。

5.园区承诺:给予开行对园区未来5年内政府计划或规划的项目优先提供贷款的权利,以及对后续融资服务享有优先权。地产公司与开行签订财务顾问协议,地产公司承诺在其未来进行资本市场运作时,给予开行优先的市场退出机会,并在债券承销、财务顾问等业务上给予开行优先合作机会。

(三)主力银行与园区融资的风险管理

    与商业银行贷款依赖于抵押质押的风险管理不同,开行在园区贷款的风险管理是基于土地升值的现金流覆盖原理,因此开行主要是对现金流进行监控,而不是仅仅对实物资产的监控。

    基础设施项目贷后管理的难点主要“借、用、还”不一致,还款现金流一般不属于借款人,因此难以有效监管。为此,开行采取的措施有:

    1.将政府的行政职能和开行的监管要求有效结合

    2.抓住还款来源,将政府信用转化为借款人的还款现金流,构建良好的信用结构。

三、园区开发的“双主体模式”:政府组织推动+主力银行金融支持

    在“双主体模式”下,作为政府的园区管委会和作为主力银行的开行成为推动园区发展的两大支柱,两大支柱如何配合调动各方积极性是园区开发成功的关键。

    概括来说,园区的成功有五个核心要素,分别是:科学细密的建设规划;严格认真的组织管理;阶段配套的融资安排;亲商安商的招商引资;改革开放的战略机遇。这五个成功的核心要素正是在园区政府与主力银行“双主体”推动下,充分调动“政府、银行、企业、市场和社会”五大权能方的积极性、主动性和创造力,各方相互配合、冲突消融而孕育营造出来的“双主体推动下的权能组合模型”。

从开发性金融理论考查,“双主体模式”正是将政府组织优势与开行融资优势结合的典范。在我国,园区建设离不开政府的组织推动,也离不开开行的大额长期融资支持,因为园区公共设施融资不但需要资金支持,而且需要发挥开发性金融建设市场、建设信用和建设制度的特有优势,需要开行作为园区建设的重要主体,和园区政府一道推进园区的建设发展。“双主体模式”是园区公共设施融资建设的有效方式。

四、对推广“双主体模式”的政策建议

    开行作为主力银行,推动苏州工业园区取得巨大成功,引起国内外的广泛关注。一些发展中国家以及我国西部欠发达地区希望与开行合作进行大型园区开发。作为主力银行,开行在推广“双主体模式”时,将继续发挥“政府—银行—企业—市场—社会”五方的权能,组合园区开发成功的核心要素,推动园区经济社会发展。在此提出几点政策建议:

    1.务必规划先行

    科学规划是园区成功开发的前提。开行入园伊始即需要推动园区政府进行科学细密的规划。将规划作为发放贷款的前提。进行规划时,要从经济社会发展趋势和宏观背景下把握战略机遇,完成总体规划后,配合园区政府做好融资规划,将融资与园区开发、招商引资紧密结合,把握资金“滚动使用”的特点,推动园区科学规划、有序开发。

    2.推动组织管理

    在园区开发的初期一般热情很高。但经验缺乏,软环境差强人意。作为主力银行,开行应主动推进园区政府的组织建设。首先是能力建设,可考虑在苏州开设培训班;其次是推动园区政府编制工作规章和管理条例,可建议向苏州借用外脑,就象当初苏州向新加坡学习一样;第三是推动在园区政府和融资平台中形成一个团结奋进的管理团队,带领园区不断向成功迈进。

    3.控制现金流量

    管住现金流是开行贷款风险管理的关键。需要积极利用政府的行政职能和成熟的管理体系,对项目进度、质量和投资进行有效控制,在相关点上加入开行的监管要求,使借款人能够成为投融资和资金支付的主体,真正成为项目法人,使政府职能的履行符合信贷融资的要求。

    4.培育园区精神

    园区开发需要弘扬士气,推崇奋斗、奉献、创新、求实的精神,没有这些精神,园区开发很难成功。作为主力银行,务必和政府一道推动和培育这些精神气质。主力银行不光是提供资金等物质装备,还需要主动为园区提供精神装备


 

 

 


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